Contrato de alquiler

EL CONTRATO DE ALQUILER: ASPECTOS INPORTANTES QUE DEBEN TENERSE EN CUENTA PARA SUSCRIBIR UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE UN INMUEBLE.
 

La ley no obliga a que el contrato de arrendamiento tenga una forma determinada, permitiendo incluso el contrato verbal.

Sin embargo este tipo de contrato no es en absoluto recomendable dada que imposibilidad que implica acreditar, en caso de discrepancia entre las partes, la existencia del contrato o cualquiera de sus acuerdos.

Por este motivo, la ley de arrendamientos urbanos prevé la obligación de formalizar el contrato por escrito si alguna de las partes así lo pide.

El contrato deberá incluir siempre una serie de aspectos tales como: la identidad de los contratantes, la identificación de la finca, la duración y la renta inicial.

 

I.- Objeto.

Es muy importante que la finca arrendada conste debidamente detallada y sobre todo si se incluyen en el mismo anejos tales como plaza de garaje o trastero, o si por el contrario son objeto de arrendamiento aparte.

 

II.- Duración.

La duración de un contrato de arrendamiento es un aspecto de gran importancia que puede tener una trascendencia vital en las relaciones entre arrendador y arrendatario.

 - Vivienda: La duración será la que pacten las partes pudiendo prorrogarse a instancia del arrendatario por periodos anuales hasta un máximo de cinco ( el plazo mínimo de la prorroga forzosa se ha reducido a 3 años, desde junio de 2013). Se trata de prórrogas tácitas por lo que no es necesario comunicarlas. Si el inquilino desea no renovarlo será necesaria la comunicación, con un preaviso de treinta días.

 

Si somos arrendadores nos interesa que el plazo sea de cinco años ya que si el arrendatario resuelve el contrato por anticipado deberá indemnizar al arrendador por el resto que quede por cumplir. Si actuamos como arrendatarios, por esa misma razón, nos interesa un contrato por un año, ya que podrá renovarse hasta cinco años, salvo que digamos lo contrario, y si resolvemos el contrato por anticipado la indemnización será siempre inferior a la que procederá si el contrato tiene un plazo más amplio.

 

- Local de Negocio (uso distinto del de vivienda): El plazo será el que acuerden las partes, no existiendo a favor del inquilino los privilegios que a este respecto existen en los contratos de vivienda. Sí deberán tenerse en cuenta y valorarse las inversiones que en el inmueble se hagan a los efectos de que puedan ser amortizadas.

 

Se puede incluir una cláusula en la que el arrendatario se obligue a cumplir al menos los dos primeros años de contrato y la posibilidad de que, pasado dicho periodo, pueda resolver el contrato antes de su vencimiento mediando tan sólo un preaviso de 2 ó 3 meses o más, dependiendo de la duración del contrato. Es como un válvula de escape, ya que se entiende que en el plazo de dos años es el mínimo para ver si un negocio funciona o no.

 

III.- Fianza.

La fianza debe figurar obligatoriamente en el contrato, siendo de un mes de renta en contratos de arrendamiento de vivienda y de dos meses en los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

 

La fianza se empleará, en su caso, para responder de los posibles daños que presente el inmueble cuando sea restituido a su propietario. Daños que excedan del lógico deterioro por el mero uso (por ejemplo, la pintura no se puede reclamar).

 

IV.- Avales o garantías.

Se pueden incluir dentro del contrato avales o garantías que respondan del posible impago de la rentas que se pudiera producir. Pueden ser de diversas formas, siendo las más habituales:

 

- Dinero: Entrega al arrendador de una cantidad de dinero que comprenda el importe de un número de meses de renta, que deberá mantenerse durante toda la duración del contrato, debiendo ser restituida en la medida que haya sido necesaria su utilización. A la finalización del contrato se devolverá este importe al arrendatario si no hay rentas pendientes de pago, en cuyo caso se deduciría del importe del aval la deuda.

 

- Aval Bancario: Que responda por el importe de un número de meses de renta (generalmente 6 ó 12), durante toda la duración del contrato (generalmente renovable anualmente). Si fuera necesario su uso por parte del arrendador deberá ser restituido. Este aval, igualmente, se devolverá al arrendatario a la finalización del contrato si ha sido utilizado.

 

V.- Otros importes asimilados a renta.

Se pueden incluir en el contrato otros importes a los que se encuentre obligado el arrendatario, tales como las cuotas de la comunidad de propietarios o el IBI. También otros como las basuras, etc.

 

¡Ojo! Del pago de ambos conceptos es responsable el propietario frente a su emisor, Comunidad de Propietarios o el Ayuntamiento, por lo que si se produce un impago será al arrendador a quien se le reclame.

 

Por ello, la mejor solución es que importe de dichos conceptos se incluya en el recibo conjuntamente con la renta, diferenciados, pero no que sea el inquilino quien los abone directamente al órgano competente puesto así evitaremos sorpresas desagradables.

 

Para su validez, el pacto por el que el arrendatario se hace cargo de estos gatos, deberá constar por escrito en el contrato y determinarse el importe anual de los mismos a la fecha del contrato.

 

VI.- Otros conceptos

 

a) En un contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda, si actuamos como arrendatarios, será muy interesante intentar incluir una cláusula por la cual, si no se conceden por los organismos pertinentes las licencias o permisos necesarios para el desarrollo de la actividad en el local arrendado, se podrá resolver el contrato sin que ello conlleve indemnización alguna a favor de ninguna de las partes.

Cierto es que puede resultar complicado que el arrendador acepte esta cláusula pues bien podría decir que previamente a la firma del contrato el arrendatario podría haber recabado de los organismos competentes la información necesaria sobre las posibilidades de desarrollar su negocio en el inmueble que se pretende arrendar.

 

b) Igualmente, si actuamos como arrendatarios, seria muy interesante que en el contrato se incluyese la autorización del arrendador de domiciliar sociedades en el inmueble.

 

c) Si actuamos como arrendadores, en un contrato de arrendamiento de vivienda deberemos incluir en el mismo, la posibilidad de resolver el contrato antes del plazo de cinco años, cuando el arrendador necesite la vivienda para si o para familiares de primer grado (cónyuge, padres o hijos). Deberá comunicar esta circunstancia al arrendatario dándole un plazo suficiente para desalojar el inmueble. Tiene tres meses para ocupar la vivienda sino deberá indemnizar al arrendatario. Para hacer valer este derecho debe incluirse en el contrato esta cláusula.

 

 

VII.- Opción de Compra.

Otra posibilidad interesante para el arrendatario, si tiene interés en el inmueble, es la inclusión en el contrato de arrendamiento de una opción de compra. Es decir, la posibilidad del que el arrendatario adquiera el inmueble arrendado durante la vigencia del contrato.

 

Esta opción esta ligada por completo al contrato de arrendamiento, de modo que podrá hacerse según se pacte pero con el plazo máximo de ejercicio del vencimiento del contrato.

 

Si el contrato fuera objeto de prórroga, la opción de compra sólo se entenderá prorrogada si expresamente así de indica, no admitiéndose la prórroga tácita. Caso contrario el arrendamiento persistirá pero la opción de compra quedará extinguida. En el contrato las partes deberán indicar el precio de compraventa del inmueble para el caso de que se ejercite la opción, el precio de la opción, caso de que así se pacte, fecha límite de ejercicio de la misma, así como si las rentas que se hayan abonado hasta el momento del ejercicio de la opción se descontarán o no del precio de la compraventa del inmueble.

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